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【永業行觀察】房地產企業評估中涉及的稅費詳解

來源:資產部發布時間:2020-05-09瀏覽次數:532

房地產開發企業簡介

房地產開發企業是指按照《城市房地產管理法》的規定,是以營利為目的,從事房地產開發和經營的企業。房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場,按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。?

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? ? ? ● 核心資產:存貨

存貨的分類

房地產開發企業的存貨大多分為兩類:

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◆ 開發產品

開發產品是指企業已經完成全部開發建設過程,并已驗收合格,符合國家建設標準和設計要求,可以按照合同規定的條件移交訂購單位,或者作為對外銷售、出租的產品,包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發產品實際上是開發建設過程的結束和銷售過程的開始。

包括開發項目尚未售完的商業、住宅、公寓、車位等物業類型以及簽訂了合同但尚未結轉收入與成本的物業類型。

◆ 開發成本

開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環境綠化費和外管網等全部費用。

包括土地征用及拆遷費用(土地出讓金、契稅、交易服務費、拆遷費用)、前期工程費用、基礎設施、建安工程費用、配套設施費及開發間接費用。

評估存貨過程中涉及的稅費

◆?增值稅
◆?增值稅附加稅
◆?土地增值稅
◆?房產稅
◆?印花稅
◆?契稅
◆?企業所得稅

增值稅-稅費的計算

1、增值稅:是以商品(含應稅勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說,增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅,也就是由消費者負擔,有增值才征稅沒增值不征稅。

① 新老項目的認定

根據2017年3月31日發布的國家稅務總局公告2016年第18號文件:關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》

一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的,36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產老項目,是指:

(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目;

(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

② 房地產企業增值稅和建筑企業增值稅

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)

房地產開發企業:適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算。

建筑服務企業:適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照3%的征收率計算。

2018年5月1日起,中國推出將17%和11%兩檔增值稅稅率分別下調1個百分點、統一增值稅小規模納稅人標準等三項措施。

財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號,增值稅一般納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物,原適用16%稅率的,稅率調整為13%;原適用10%稅率的,稅率調整為9%。

增值稅交稅主體的辨別

◆ 房地產開發企業

小規模納稅人:適用稅率5%(無論新老項目)

一般納稅人

①一般計稅:適用稅率9%(房地產新項目采用)

②簡易計稅:適用稅率5%(房地產老項目可以選擇采用)

◆ 建筑服務企業

小規模納稅人:適用稅率3%(無論新老項目)—增值稅進項稅不能抵扣

一般納稅人

①一般計稅:適用稅率9%(房地產新項目采用)—增值稅進項稅可以抵扣

②簡易計稅:適用稅率3%(房地產老項目可以選擇采用)—增值稅進項稅不能抵扣

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增值稅計算方式

(1)一般納稅人

增值稅=銷項稅額-進項稅額

銷項稅額=銷售額*增值稅率(房地產開發企業)

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+增值稅率)

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積,是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積,是指房地產項目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。財稅[2016]140號規定:在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷費補償費用也允許在計算銷售額中扣除。

進項稅額=建筑成本及其他期間費用*增值稅率(建筑服務業、中介等其他服務機構)

建筑成本=建筑本發生額及其他期間費用÷(1+增值稅率)

其中,增值稅率是根據發生額的類別分別采用不同的增值稅率,例如管理費用通常為6%,建安費通常為9%等。

(2)小規模納稅人(簡易計稅)

增值稅=銷售額*5%(房地產開發企業)

銷售額=(全部價款和價外費用)÷(1+5%)

附加稅-稅費的確定

2、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育費附加:以增值稅等流轉稅為計稅依據,依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅,依3%計征教育費附加。地方教育附加一般為1%-2%。

以武漢為例,三項費用比例通常為7%、3%、2%或7%、3%、1.5%

根據鄂政辦發〔2016〕27號:(二)階段性下調企業地方教育附加征收率。從2016年5月1日起將企業地方教育附加征收率由2%下調至1.5%,降低征收率期限暫按兩年執行。

根據鄂政辦發〔2018〕13號:四、進一步降低企業稅費負擔 (十七)延長部分到期稅費優惠政策。至2020年12月31日,企業地方教育附加征收率繼續按1.5%執行。

預測時2021年的地方教育附加費稅率若無新文件,應恢復到2%測算。

土增稅-稅費的確定

3、土地增值稅:是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收,納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額,為增值額。它采用四級超率累進稅率,應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。其中:土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有:取得土地使用權所支付的金額;開發土地和新建房及配套設施的成本;開發土地和新建房及配套設施的費用;舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;加計扣除。在實際測算過程中,為保持和企業實際情況一致,最好采用先預繳后清繳的口徑計算折現值。

?土地增值稅稅率表

房產稅-稅費的確定

4、房產稅:是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內,對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。

房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況,其計算公式為:

(1)以房產原值為計稅依據的

應納稅額=房產原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)

(2)以房產租金收入為計稅依據的

應納稅額=房產租金收入×稅率(12%)

注:《關于營改增后契稅 房產稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第二條明確規定:房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅。第六條規定:在計征房產稅時,稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。因此房產稅的計稅基數是不含增值稅的。

在房地產開發企業中,以武漢為例,2014年以后,地下車位賣20年使用權的情況,征收的是房產稅,不征收土地增值稅。

印花稅-稅費的確定

5、印花稅:是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。

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土地使用權出讓轉讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅,但在土地開發建設,房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等,應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的,簽訂的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅。

在實際經濟活動中,購銷合同中的“購銷金額”有的包括增值稅稅金,有的不包括。對這一問題分3種情況處理:

1.如果購銷合同中只有不含稅金額,以不含稅金額作為印花稅的計稅依據;

2.如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額,且分別記載的,以不含稅金額作為印花稅的計稅依據;

3.如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額,但未分別記載的,以合同所載金額(即含稅金額)作為印花稅的計稅依據。

契稅-稅費的確定

6、契稅:契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓(包括出售、贈與和交換)、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據×稅率

稅率為3%-5%,通常為4%。

根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第一條規定,計征契稅的成交價格不含增值稅。第五條規定,免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條第三十七款規定,土地所有者出讓土地使用權(非轉讓)和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者,免征增值稅。

《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。以協議方式出讓的,其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

在計算契稅時,要注意以下幾點:

1、我們在假設開發法中涉及的契稅是指房地產開發企業拿地時應繳納的契稅,不包括銷售房地產時由購房人繳納的契稅;

2、在土地出讓環節,是免征增值稅的,故契稅計算基數是土地全部價款(不扣減增值稅);

3、土地價款包括取得土地的所有成本,包含拆遷安置補償費。

企業所得稅-稅費的確定

7、企業所得稅:是對我國境內的企業或組織,在一定期間內的生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。應納稅額=(全部應稅收入-準予扣除項目)×適用稅率。

企業所得稅計算表

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